Cuando un inquilino no paga se convierte en una situación un tanto estresante y compleja. Hoy en día hay varios trucos que son efectivos para afrontar ese momento y cubrir al dueño del inmueble. De esa forma, podrá recuperar la vivienda y desalojar al inquilino que no paga. Te lo contamos desde Seguros.Insure
Pasos iniciales antes de iniciar el proceso legal
Previo a iniciar cualquier proceso legal, es importante tener en cuenta algunas consideraciones. El objetivo es solucionar los problemas de manera amistosa antes de entrar en contenciosos.
Dialogar con el inquilino
Es el primer paso que hay que dar para intentar solucionar las cosas de forma privada. Hablar con la persona por teléfono o personalmente y ver cuáles son las razones del retraso y qué soluciones puede haber. Se podrían plantear formas de pago o similar para evitar llegar a un proceso legal.
Enviar un burofax
Si dialogar no es una solución, entonces lo mejor será enviar un burofax. Con este documento lo que se hace es dejar detallado cuáles son las cantidades que se deben. También la fecha de pago y qué consecuencias existirían en caso de que no se cumpla con el mismo. Es un registro legal en el que queda constancia que se ha informado al inquilino.
Verificación de la deuda
Para dar el siguiente paso en el proceso legal es necesario reunir todos los documentos que demuestren que hay deudas y que no es por un error. Así, se podrían tener todas las pruebas para hacer la reclamación pertinente.
Trucos y procedimientos legales para echar a un inquilino que no paga
En el momento en que el inquilino deja de pagar, hay varios procedimientos que se pueden empezar para solucionar la situación.
Presentar una demanda por impago
Lo primero que tienes que hacer es presentar una demanda por impago en el juzgado. Es un documento en el cual se incluyen todas las pruebas de que hay un incumplimiento del contrato. En ese documento se muestran todas las pruebas como el propio contrato, los registros de pago, comunicación con el inquilino, etc.
Para esto lo ideal es contar con el asesoramiento de un abogado que te ayude con todos los documentos y la presentación.
Proceso judicial y posibles respuestas del inquilino
Tras la presentación de la demanda, el inquilino va a ser notificado. A partir de ahí hay que esperar su respuesta. Esta podría ser la oposición a la demanda o el pago de la deuda.
Juicio y desahucio
Si el inquilino hace una oposición a la demanda, entonces se llegará a un juicio. Allí se deberán presentar todas las pruebas y argumentos por cada parte.
Si se decide a favor del arrendador, se emite una orden de desahucio en la que debe abandonar la propiedad. Este desahucio puede llevarse adelante con la policía y la asistencia de un cerrajero si fuera necesario.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago en España?
No existe un plazo único para recuperar una vivienda cuando el inquilino deja de pagar. Todo depende de si el inquilino se opone, de si hay personas vulnerables en la vivienda y del propio tiempo de espera de la parte judicial.
Plazos por fase: burofax, demanda, juicio y lanzamiento
El primer paso suele ser enviar un requerimiento fehaciente de pago, normalmente mediante burofax. Enviar ese requerimiento con suficiente antelación tiene una ventaja importante.
Si el propietario reclama el pago por un medio fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda y el inquilino sigue sin pagar, este no podrá frenar después el desahucio pagando la deuda en el último momento mediante la denominada enervación.
A partir de ahí, los tiempos son orientativos porque dependen mucho de cada juzgado:
- Burofax previo: días o pocas semanas. Si se envía unos 30 días antes de la demanda y el inquilino no paga, pierde el derecho a frenar el desahucio pagando a último momento.
- Admisión de la demanda y notificación: de uno a tres meses según el juzgado.
- Sin oposición del inquilino: el conjunto suele resolverse en tres a cinco meses.
- Con oposición y vista: de seis a nueve meses.
- Con vulnerabilidad acreditada o justicia gratuita: de nueve a dieciocho meses y, en el peor escenario, hasta veinte.
A tener en cuenta: No son plazos legales garantizados porque la carga de trabajo del juzgado y las circunstancias concretas del caso pueden cambiar mucho el calendario.
¿Cuánto cuesta el proceso?
El coste de un desahucio no se limita a recuperar varios meses de alquiler porque hay que sumar abogado, procurador y, en determinados casos, gastos posteriores.
Abogado, procurador y tasas
El abogado tiene unos honorarios libres. Las tarifas actuales se mueven entre 800 y 1500 euros cuando no hay oposición, y si hay vista, puede superar los 2500 euros.
Los procuradores son una figura obligatoria y sus honorarios están regulados en el Real Decreto 434/2024 con unos máximos establecidos.
Después hay que pagar unas tasas judiciales en el caso de ser una persona jurídica. Si es una persona física, no hay coste de tasas en las demandas.
Por último, el cerrajero y, si hace falta, una empresa de mudanzas. Con estos precios, la reclamación, puede costar entre unos 1200 y 2800 euros.
¿Quién paga las costas si ganas?
Si la sentencia es favorable al demandante, entonces las costas las suele pagar el inquilino, que deberá reembolsar el coste del abogado y procurador. Pero la realidad suele ser otra, y es que quien no ha podido pagar el alquiler, seguramente no podrá pagar las costas.
Qué no hacer al intentar echar a un inquilino
Cuando te enfrentas a estas situaciones de impago, es importante evitar algunas acciones que puedan ser perjudiciales para el proceso de desalojo.
Acciones ilegales: cambiar la cerradura, cortar suministros
Si decides cambiar las cerraduras de la propiedad o los suministros básicos, debes saber que estarás incurriendo en acciones que son ilegales. Esto se puede ver en su momento como si fuera un desalojo forzoso, por lo que es algo no favorable.
Consecuencias de las amenazas y violencia
Al adentrarse en este tipo de acciones, se podría llegar a tener graves consecuencias penales. Además, podrían ser usados en contra en lo que se refiere al procedimiento judicial si se celebra para hacer el desalojo.
Lo mejor es seguir los canales legales adecuados para asegurar la protección tanto del arrendador como del inmueble en cuestión.
Prevención y medidas proactivas
Con el objetivo de evitar el impago, puedes aplicar algunas medidas preventivas que te aporten información clave y así evitar riesgos a futuro.
Entre las posibles acciones a tomar podrían ser las siguientes:
Uso de ficheros de inquilinos morosos
Previo a la firma del contrato, se podría consultar el fichero de inquilinos morosos para saber si han tenido problemas de pago en el pasado.
Contratar un seguro de impago de alquiler
Otra de las acciones es contratar un seguro de impago de alquiler. Esto da un extra de seguridad, ya que cubre las rentas que no se pagan. También se suelen ofrecer algunos servicios extra para temas de desahucios o similar.
No dejes de consultar: Comparativa de Seguros de Alquiler
Importancia de una buena selección de inquilinos
Realizar una selección exhaustiva de inquilinos es esencial. Esto incluye verificar su solvencia económica, historial laboral y referencias previas.
Una buena selección inicial puede prevenir muchos problemas futuros, asegurando una relación arrendaticia estable y duradera.
Casos especiales y preguntas frecuentes
Cuando se alquilan inmuebles, ciertas situaciones requieren un enfoque específico para resolver posibles problemas futuros.
Situaciones de insolvencia del inquilino
Cuando un inquilino se declara insolvente, es crucial consultar a un abogado especializado para explorar las opciones legales disponibles. Estas pueden ser perfectamente el llegar a un acuerdo de plan de pagos o en su defecto, por ejemplo, terminar el contrato.
¿Qué hacer si el inquilino ofrece pagar parte de la deuda?
Si se acepta un pago parcial de la deuda, se puede llegar a negociar lo restante. En caso de aceptar esto, es fundamental que se documente todo para que se legalice la situación actual.
Tiempo promedio para completar un desahucio
El tiempo para completar un desahucio puede variar significativamente dependiendo de la jurisdicción y la carga del juzgado. Generalmente, se da en un plazo de entre 6 y 8 meses desde que se presenta la demanda.
Qué hacer si el inquilino es vulnerable
Aquí hace falta aclarar que el hecho de que una persona sea vulnerable no es motivo de oposición en el desahucio. Lo que suele pasar en estos casos es que se suspende el lanzamiento.
El juzgado lo que hace es trasladar el caso a servicios sociales, y si el informe es favorable, entonces el procedimiento queda suspendido mientras se le busca una alternativa.
Lo que casi nadie dice al respecto es que, durante el período de suspensión, se tiene derecho a compensación económica del Plan Estatal de Vivienda. Esto se debe solicitar a la administración y existe un plazo para solicitarlo.
Cómo evitar llegar hasta aquí
Llegar a un desahucio es un problema que tiene unos costes y tiempo, además del propio desgaste. Por eso cada día más personas deciden buscar información sobre cuánto cuesta el seguro de impago de alquiler.
Estudiar la solvencia del inquilino antes de firmar
Lo ideal es, antes de alquilar, estudiar cuál es la solvencia de la persona a través de su nómina, declaración de ingresos, referencias de otros arrendadores, entre otros.
El seguro de impago de alquiler: qué cubre y qué no
Un seguro de impacto de alquiler lo que hace es cubrir las rentas impagas hasta un límite. Además, se suele incluir defensa jurídica y gastos de todo el procedimiento. Sin embargo, no cubren los destrozos de la vivienda o los suministros.
Para estar mejor informado, te recomendamos revisar los mejores seguros de impago de alquiler.
Si prefieres que lo veamos contigo, pídenos presupuesto.
